demanda de desalojo en lima
Hoy en día el proceso de poder recuperar su propiedad en cualquier parte del Perú es una situación difícil de afrontar si no cuenta con asesoría legal que le ayude a elegir la vía procesal correcta. Como propietario usted puede interponer una demanda de desalojo, sin embargo esto suele demorar mucho tiempo, que el juez falle a su favor dependerá de la naturaleza de su inquilino y del contrato de alquiler.
En Estudio Jurídico Nexa, somos especialistas en restituir inmuebles de manera óptima y rápida con base en las nuevas normativas a efectos de evitar que su caso se extienda por muchos años en la Corte Superior de Justicia de Lima.
Si usted cuenta con un inquilino moroso o alguien que invadió su propiedad sin documentos, el objetivo principal será el mismo, demanda de desalojo mediante el Poder Judicial. Nuestro objetivo como abogados especialistas en desalojo es poderle ofrecer la ruta más fácil y rápida, por la vía notarial, de forma express o por precariedad, de modo que pueda volver a tener el control de su propiedad.
Desalojo por ocupación precaria en Lima
El desalojo por ocupación precaria tiene por objetivo retirar a aquellas personas que viven en un inmueble sin ser propietarios, sin tener documentos legales, un contrato de alquiler o cuando el propietario que tenía dichos documentos ha fallecido. Esta es una vía bastante común para casos de invasiones de propiedad, ya sea por gente desconocida que se niega salir, la propia familia o inquilinos donde en los contratos no se estipulan cláusulas especiales que protejan su propiedad.
Requisitos para demandar al precario
Los requisitos conforme a los lineamientos del IV Pleno Casatorio Civil, para demandar al precario y este sea fundada, se debe acreditar lo siguiente:
- Titularidad del dominio: El demandante debe demostrar que es el dueño legítimo mediante una Copia Literal de la Sunarp.
- Ausencia de título del poseedor: Se debe demostrar que el inquilino no cuenta con ningún tipo de documento que pueda justificar su permanencia.
- Invitación a conciliar: Es obligatorio primero acudir a una Conciliación Extrajudicial antes de proceder a juicio por precariedad.
Desalojo con cláusula de allanamiento futuro
Antes de arrendar su propiedad usted como propietario debe ser precavido, su mejor defensa en el futuro será incorporar en el contrato de alquiler una cláusula de allanamiento futuro para el desalojo. Esta es una modalidad regulada conforme a Ley 30201, el cual permite, que el inquilino acepte en la suscripción del contrato que en caso de vencimiento del contrato de alquiler o por la falta de pagos este tiene que dejar el inmueble.
Ventajas del desalojo express
Es fundamental incluir esta cláusula de desalojo express en su contrato de arrendamiento, esto le permite evitar largos procesos judiciales. El juez ya no ve el tema fondo del asunto de la disputa, sino en este caso conforme a dichas cláusulas solo verifica si el contrato ha vencido o si el inquilino cumplió con el pago de la renta.
- Sin audiencia: El juez emite la orden de lanzamiento judicial de manera inmediata en caso de que el inquilino no acredite el pago de alquiler en el plazo de 6 días.
- Costos reducidos: por tratarse de un proceso más corto, los honorarios legales de los abogados, así como las tasas judiciales son más reducidos.
Alternativas a la demanda de desalojo: Vía notarial y express
Conforme a la Ley 30933 se introdujo el desalojo por la vía notarial, este proceso se conoce como la alternativa más rápida en el Perú. En este caso el Notario verifica, constata el incumplimiento y el Juez solo ejecuta el lanzamiento judicial.
Requisitos del contrato de arrendamiento notarial
Para que usted como propietario pueda acogerse a esta ley, el contrato de arrendamiento debe cumplir con las siguientes formalidades estrictas:
- Escritura Pública o FUA: El contrato de arrendamiento debe estar Escritura Pública o registrado en el Formulario Único de Arrendamiento.
- Cláusula de sometimiento: En dicho contrato debe indicar de manera expresa que ambas partes se someten conforme a la Ley 30933.
- Cuenta de abono: Es importante y obligatorio consignar en el contrato una cuenta bancaria exclusivamente para el pago de la renta mensual.
- Firmas legalizadas: Es indispensable este paso ante un notario.
Caso de éxito: Desalojo express en el distrito de San Borja
Ahora último representamos a un propietario de un inmueble en el distrito de San Borja, en el cual su inquilino había dejado de pagar la renta por varios meses por supuestos problemas económicos. Afortunadamente nuestro cliente contaba con un contrato de arrendamiento que incluía cláusulas especiales de allanamiento futuro, asimismo dicho contrato contaba con las firmas legalizadas.
Procedimos con la demanda judicial y logramos que el juez dicte el lanzamiento judicial en menos de 3 meses, ello evitó lidiar con un juicio ordinario de largos meses o años que enfrentan normalmente aquellos propietarios que no tienen contratos bien redactados. Por ello es importante contar con una asesoría legal para evitar largos procesos judiciales.
Conclusión: Éxito en su demanda de desalojo en Lima
No todos los casos de desalojos en Lima son los mismos. Un mínimo error al elegir la vía procesal puede hacer que su demanda de desalojo sea declarada improcedente después de muchos meses de espera. En Estudio Jurídico Nexa, evaluamos su caso minuciosamente a efectos de aplicar una técnica de desalojo más efectiva conforme a la ley.
Dr. Luis Jara Castañeda Abogado especialista en Derecho Inmobiliario y Desalojos Reg. CAC N° 4841 (Colegio de Abogados del Callao) Estudio Jurídico Nexa - Lima, Perú
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4 de las preguntas más frecuentes que recibimos sobre demanda de desalojo.
¿Cuánto tiempo demora en ejecutarse una demanda de desalojo por el Poder Judicial?
El plazo de duración de demanda de desalojo dependerá de la vía procesal elegida. Un proceso de desalojo ordinario por ocupación precaria o vencimiento de un contrato de arrendamiento tradicional puede demorar aproximadamente entre 1 a 3 años según la carga procesal de los juzgados. Sin embargo, si el contrato cuenta con cláusulas de allanamiento futuro el cual es importante en este tipo de contratos se tramita conforme a la Ley N° 30933 de desalojo por la vía notarial, en estos casos los plazos para obtener el lanzamiento judicial se reducen favorablemente a un rango de entre 3 a 6 meses.
¿Qué requisitos exige el juzgado civil para admitir una demanda de desalojo en Lima?
Para iniciar el trámite por la vía judicial, el propietario debe presentar la Copia Literal de la partida registral de su inmueble emitida por Registros Públicos SUNARP mediante el cual acredite su titularidad de la propiedad, asimismo el contrato de arrendamiento original con firmas legalizadas en caso se acoge a las leyes de desalojo rápido y el acta de Conciliación Extrajudicial previa, la cual constituye un requisito indispensable de procedibilidad obligatorio antes de poder acudir ante el juez de paz letrado.
¿Cómo es el proceso de desalojo por ocupación precaria según el IV Pleno Casatorio Civil?
Conforme al IV Pleno Casatorio Civil de la Corte Suprema de Lima establece que una persona es considerada ocupante precario cuando posee una propiedad ajeno sin pagar la renta y sin contar con un título de propiedad legal en registros públicos, o cuando el documento ya sea un contrato el cual justificaba su posesión ha fenecido de manera formal, por ejemplo, mediante el envío de una carta notarial de resolución. En estos casos, interponer una demanda de desalojo permitirá recuperar la posesión de su propiedad acreditando únicamente la propiedad del demandante y la ausencia de derecho del demandado.
¿Se puede ejecutar una demanda de desalojo si no existe un contrato de alquiler firmado?
Sí, pero en este caso con la ausencia de un contrato escrito con firmas legalizadas por ambas partes, no será posible acogerse a los beneficios del desalojo express ni al proceso de desalojo notarial rápido. El propietario deberá iniciar de manera obligatoria el proceso por la vía judicial de demanda de desalojo bajo la causal de ocupación precaria ante el Juzgado Civil según corresponda, debiendo citar al ocupante en primera instancia a un centro de conciliación de forma previa como primer paso legal.
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